2020吳興街840地號重建案

地主意見之回覆

8/28之後提問(編號銜接8/28之提問)

Q13：合約二十二條甲方提供土地作為擔保，供乙方向金融機構借款。請問是設定抵押給乙方？還是乙方拿地主的土地去給銀行設定抵押？

A13：首先，先向各位說明建造大致有三種模式：

1. 自地自建(自建)：自己的土地自己建造，沒有和有經驗的建商或第三方合作。自己選建築師設計規劃建築物、選營造廠建造房子、監管施工品質，即老闆兼家丁，自己出資(或是拿土地去銀行融資借款，差額再拿現金、存款積儲等等來出資)、自己監管建造、自己規劃發包各個廠商、雜事自己做，大事小事沒有發包的都自己包做。

建造的新房子全部是自己的，可以決定將全部或部份的房子售出。

2. 委託建造(委建)：自己的土地委託建商或第三方合作，自己出資(或是拿土地去銀行融資借款，差額再拿現金、存款積儲等等來出資)，其它由受託方(建商或第三方合作)協助完成建造房子，或者由受託方推薦建築師、營造廠等等廠商，再來由自己費心思遴選廠商。

建造的新房子全部是自己的，可以決定將全部或部份的房子售出。

3. 合建分屋(合建)：自己的土地不出資，資金由建商或第三方合作出資，所有的建造大小事由建商或第三方決定。

建造的新房子，雙方協議如何分配，例如均分、6:4等等，建商或第三方分得的房子，會請代銷公司銷售，銷售所得的錢扣除建造成本及人事管銷利息等費用，剩餘的才是建商或第三方投資重建案三~十年後的利潤。所以如果案子的利潤不大，建商或第三方是不會有興趣參與投資三~十年才回本及賺取利差。

本案是上述的第２種《委託建造》，理應是地主拿土地抵押設定給銀行融資借款來建造房子，之前規劃各戶各自借款，會同時支付兩筆貸款(原本的房貸及建造成本的貸款)；為了減輕負擔，現在規劃甲方只要提供土地擔保，即將土地抵押設定給銀行，借款人統一改為乙方(實施者：禾承公司)，跟銀行借到的錢，會直接轉到『信託專款專戶』統一管理。

簡單來說，就是乙方背負相當大的責任與風險，房子建造好若銷售沒有達到預期目標，要承擔貼補的風險；而實際上在信託關係中，因為土地已經信託給銀行，名義上的土地所有權人雖是銀行，但實質上還是各地主的土地。

本案若希望建造完成後不要背負貨款，就是房子換新又有電梯、有多車位好停車、三面採光，交屋後不要背負建造的貸款，那麼本案先以海砂屋來計算，得知需要將建造好的房子大約６５％順利售出，而且必需一坪是售出７５萬才行補足建造的成本。

Q14：請問第十八條第七款有爭議時，為何採用仲裁機構，而非地方法院？

A14：本案遇到履約爭議的時候，規劃以仲裁方式解決而不走法院訴訟，原因如下:

1.仲裁與法院訴訟都是法定解決爭議的途徑之一，仲裁判斷的效力跟法院的判決一樣(可參照仲裁法第37條第1項的規定)。

2.仲裁依照仲裁法的規定，最多必須在9個月內完成(參仲裁法第21條第1項的規定)，但法院訴訟則沒有審理期限的規定，依目前法院的審理經驗來看，三審三級打下來少則3年，多則5年甚至更久，如果一個大樓蓋到一半訴諸法院，3~5年審理期間不能動工的情況下，建築物也壞得差不多了，地主們還要增加3~5年租房子的費用，對甲乙雙方來說都是兩輸的局面，所以建議規劃採用仲裁的方式，讓雙方的爭議早日解決、不要拖太久，工程就早日繼續進行。如此當意外來時，就不會未協議就兩輸，而是可以朝雙嬴之路前進。

3.至於其他仲裁與法院訴訟的比較(包含爭議的相關成本等)，可以上網搜尋，或至「中華民國仲裁協會」的網頁瀏覽，這些都是公開的資訊。

當然，如果大多數地主決議採法院訴訟方式，合約就會朝法院訴訟辺式修改，但必須統一寫在契約裡面、全體適用，因為所有的契約條件都必須公平一致，才不會導致一方有差別待遇。

Q15：第十七條違約處理有點粗略，沒有列出保戶甲方的權益，是否可以再詳列？

A15：第17條有關違約的部分，看似在針對甲方的約束比較多，其實在委建契約跟信託的架構下，土地雖然信託給銀行，仍然還是屬於地主的，信託受益人也是地主，但向銀行承擔風險借錢的人是乙方，借到的錢統一由銀行控管，按工程進度核撥，也就是說，背債的是乙方，錢卻不會在乙方，如果中途甲方解約了，乙方只有承擔債務，沒有拿到任何利益(因為工程進度不到，乙方無法請款)；再者，簽約後在乙方還沒有拿到任何款項前，乙方就必須先投注人力、物力與初期資金，如果甲方中途解約了，乙方等同血本無歸，但甲方卻已經先取得乙方的部分工作成果，相形之下，對乙方的保障即顯不足，所以表面上用違約條款的約定，來約束甲方，一旦選擇簽約了，實質上是將承擔風險債務轉移到乙方，基於互信與互相合作的前提下，乙方也願意出面擔任借款人承擔責任，雙方都有責任義務要一起走到最後，任一方都不要中途下車；另一方面也可以約束少數地主，不要因為個人的因素，影響大多數人重建的需求，畢竟重建是群體共同合作才能完成的。

若各位地主有想到任何乙方可能違約造成甲方損失之憂慮，敬請提出，將會與律師協談是否列入合約。

Q16：第十八條第五款，由乙方擇定營造商及承攬廠商，並得自行決定與第三人合作，甲方不得干預，請問是否符合委建的精神？

本案除了是委建，亦有統包委託，不是單純的委建，而契約第18條第五款約定的目的，一來是為追求效率(如果營造廠不是乙方選擇，那乙方跟營造廠之間基本上沒有互信基礎，雙方間的互動就依賴文書往來，會增加許多時間)；二來是追求品質(不是乙方選擇的營造廠，乙方難以控制建材跟品質，乙方就難以承諾各項額外的保固責任)，三是控制價格(因為乙方擇定的營造廠，乙方比較熟悉它的成本在哪裡，不會有哄抬價格的現象，且也比較有議價空間)，這些利益也都是回饋於地主。

Q17：第三條營建費用單價是23.5萬/坪。那對照所附的建材設備，品牌有高低差，那是用最高品牌嗎？

一般營造的建材是看級別而不是品牌，各品牌也都有區分級別而有不同的價錢；建材級別區分一級、二級與三級，坊間絕大多數的建案都是選用二級，本案也是一樣，如果契約裡面沒有特別承諾的話，都是選用該品牌的二級建材。

Q18：第四條房屋分配，會議上投影的代銷房型跟地主戶目前所分回(不負擔任何費用)的房型有些落差，若大家都要選擇A型(35.64坪), 那該如何分配?

8月28日會議中介紹的，是將來代銷的房型，這部分為求容易銷售，所以會著重在當地的市場需求，但不是地主分回的房型，關於地主分回的房型，將會先做一個調查，取大多數人的共識，為地主戶再規劃2~3種房型供地主選擇，但考量施工的成本與日後維修的方便性，沒有辦法做到100％的量身訂作，所以將來選屋時還是會有少部分的找補。

Q19：估算重建後換回的坪數建商分得56.6%、地主分得43.3%

本案是委建，房子100%是地主所得，實際者(禾承公司)完全不參與分配分屋，請問這個問題是從何而來？如何計算？

補充：無論是保養、維修的整建或是重建，理應都要拿錢出來，很幸運，貴社區疑是『海砂屋』，建築師依『海砂屋』規劃爭取海砂屋獎勵，可以蓋更高更多坪數，所以可以將建造好的新房子，部份售出減輕興建成本，甚至是可以多售出新房子儘量零負擔，即房子重建成新屋有車位好停車更安全，但儘量不要拿錢出來。

Q20：第二條第2款 指的是第三之一條、第三之二條、第三之三條嗎？這樣的沒有範圍的文字太包山包海了。

A19-1：契約第2條第2款的約定，是針對” 履行”契約所作的約定，也就是基於互信合作在既定的契約架構下，甲方授權乙方就專業控管工程進度、品質等，在最適當的時機履行支付各個款項，支付之前，信託銀行也會居中把關確認乙方指示正當性，才會撥款。第二條第二款不受限於任一條款，而是契約的所有相關條款都是履行範圍，方能讓本案興建順利在安全控管中進行。

補充：本案依地主陳述疑似海砂屋，邀請建築師規劃協助重建，目前所有規劃皆是假設符合海砂屋獎勵，是否為海砂屋必項要花費用請專業單位做海砂屋鑑定。第三條部份合約名詞會修正如下,

第三條第一項：前段之都市危險及老舊建築物容積獎勵辦法，改為『台北市海砂屋重建辦法』

第三條第三項：第二句話之危老重計劃，改為『都更重建事業計劃』

Q21：第二十三條：代銷承諾有誤值之字，既然要改新版本，就請以新版本修正正確。

A21：好的，會調整。

Q22：合約有好幾條字體縮小，是因爲什麼呢？

A22：此為電腦排版時的疏忽，將於新版一併調整。

Q23：合約內容有錯字

A23：會修改。

Q24：建經查核費用、租金補償費這兩個也是費用嗎？不是會有經費補助款？（補助不是收入嗎？）

A20：是的，這兩個也是費用。政府沒有這兩項的補助款，但若海砂屋會有一次性的『搬遷費20萬』補助，係提供搬遷時所需花費，並不是每個月的租金，實施者(禾承)會協助輔導各住戶申請此筆費用。

補充：在委建的架構下，向政府申請任何補助或經費，都是以甲方的名義，將來也都列入決算一併作結算，不會有遺漏；相關契約條文在第18條的第4項，假如乙方拿甲方的名義申請到政府經費後未經甲方同意卻私吞入己，就會觸犯刑法的侵占罪。

Q25：合約感受不到地主分享的委建優點網路連結之第二點和第四點、第一點。

A25：網路見解眾多不一僅供參考，提問背景及見解角度不同，敬請明確提問內容，將會依本案背景來解說。

Q26：建議再辦一次說明會，針對有疑義的條款，可以用易懂的方式說明，讓每個地主都清楚。不要由推動師各別說明，因為每個人說法跟理解不同。另外，也應該讓每個地主清楚甲乙雙方的權益細節。畢竟房屋的建造買賣作業複雜，若地主們沒弄清楚每個環節，之後發生糾紛，大家都不願意。我們住在這裡很久了，對房子都有感情，也希望重建一個安全穩固的房子，但是也要考量經濟能力。希望能建構一個甲乙兩方雙贏的重建專案。

A26：好的，經研討後建議一個月後召開，但考量地主大多為上班族可能會擇選假日及擔憂建材漲幅，儘可能安排在給予修文、雙方溝通達成共識、製作新合約、…等等必要時程後，可以在9月底前召開。

Q27：若不參加重建，房子一樣繼續居住…

A27：房子老舊如同人、車一樣要保養維修，但房子除了保養維修的『整建』以外，多一項『重建』的選擇，可以建造更安全的家。貴社區疑似『海砂屋』比一般老舊房子『更危險更急迫』要處理，所以建築師及推動師等團隊優先服務貴社區。疑似海砂屋的房子繼續居住，危險性非常大，海砂屋沒有抵抗大一點地震的能力，台語叫「挫在等」，大家都不希望有災害發生，應該要事先預防，安全重要。

敬請把握良機。齊心加入以竟其功，一起建造安全的家積功累德。